Tańsze mieszkania w nowej ofercie deweloperów, zmiany cen w największych miastach

Po kilku miesiącach, w których deweloperzy kierowali do sprzedaży kosztowne inwestycje, w trzecim kwartale zaczęli poszerzać ofertę o projekty z niższych przedziałów cenowych. Równocześnie zmienił się układ cenowy na największych rynkach. We wrześniu mieszkania sprzedane w Krakowie kosztowały średnio 17 828 zł/mkw. — więcej niż w Warszawie i o ponad 5% powyżej przeciętnej ceny ofertowej w samym Krakowie. Także w Poznaniu ceny transakcyjne zbliżyły się do rekordowych poziomów z marca 2025 roku.

Jak wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom, zestawienie średnich cen sprzedaży i stawek ofertowych zależy przede wszystkim od tego, które mieszkania znajdują nabywców. Kiedy częściej sprzedają się tańsze lokale, w dostępnej ofercie rośnie udział droższych nieruchomości. Jeśli kupujący wybierają głównie mieszkania z wyższej półki cenowej — tak jak we wrześniu w Krakowie — zależność wygląda odwrotnie.

Znaczenie ma również poziom cen nowych inwestycji. W pierwszej połowie roku deweloperzy rozpoczynali sprzedaż projektów droższych od mieszkań znajdujących się już w ofercie, co podwyższało średnią stawkę ofertową. W trzecim kwartale ten kierunek się zmienił. Katarzyna Kuniewicz wskazuje, że w ciągu ostatnich sześciu lat tylko jeden kwartał przyniósł równie nietypową relację między średnimi cenami jak Q3 2026 — był to analogiczny okres rok wcześniej. Po trzech kwartałach wprowadzania droższych inwestycji oferta została uzupełniona o relatywnie tańsze projekty.

Na siedmiu głównych rynkach mieszkania wprowadzone do sprzedaży w trzecim kwartale kosztowały średnio 15 869 zł/mkw. Było to mniej niż przeciętna cena ofertowa, wynosząca 16 231 zł/mkw. — dokładna różnica to 362 zł/mkw. — oraz mniej niż średnia cena mieszkań deweloperskich sprzedanych w tym czasie, która osiągnęła 16 101 zł/mkw. Dane te stanowią pierwszy sygnał realizacji bazowego scenariusza przedstawionego przez ekspertów Otodom w lipcu. Przewidywał on utrzymywanie podaży deweloperskiej i uzupełnianie jej o tańsze lokale z segmentu popularnego, przy zachowaniu wyboru droższych mieszkań o wyższym standardzie dla zamożniejszych nabywców.

Podwyższone średnie ceny mieszkań sprzedanych we wrześniu odnotowano nie tylko w Krakowie. Według Otodom w Trójmieście wskaźnik ten wyniósł 17 288 zł/mkw. i zbliżył się do przeciętnej ceny lokali deweloperskich pozostających w sprzedaży, która sięgała 17 805 zł/mkw. Nadal był jednak niższy od rekordu ustanowionego w czerwcu tego roku.

Katarzyna Kuniewicz zwraca uwagę, że wzrost średnich cen sprzedaży w Krakowie i Trójmieście przypominał sytuację zaobserwowaną miesiąc wcześniej w Warszawie. W stolicy oraz w Łodzi wrzesień przyniósł natomiast spadek względem poprzedniego miesiąca. W dużej mierze był to efekt rekordowych poziomów cen osiągniętych na obu rynkach w sierpniu.

W Warszawie zależność między cenami transakcyjnymi a ofertowymi była odwrotna niż w Krakowie. Średnia cena sprzedanych mieszkań wyniosła we wrześniu 17 767 zł/mkw., czyli o 1 916 zł/mkw. mniej od przeciętnej stawki ofertowej. Ta osiągnęła 19 683 zł/mkw. (+0,6% m/m) i nadal pozostawała poniżej progu 20 tys. zł/mkw. Była to największa rozbieżność wśród siedmiu analizowanych miast.

W Poznaniu lokale sprzedane we wrześniu kosztowały przeciętnie 13 466 zł/mkw. Od początku roku średnia ta mieści się w przedziale 12,9-13,5 tys. zł/mkw. i wciąż jest niższa od przeciętnej ceny mieszkań oferowanych przez deweloperów. Stawka ofertowa wynosi tam 14 138 zł/mkw. po wzroście o 1,3% m/m.

We Wrocławiu i Katowicach średnie ceny sprzedanych mieszkań niemal nie zmieniły się w porównaniu z sierpniem i wyniosły odpowiednio 14 781 zł/mkw. oraz 12 224 zł/mkw. W Katowicach przeciętne nominalne ceny lokali dostępnych u deweloperów pozostają przy tym od roku prawie na tym samym poziomie; we wrześniu było to 12 634 zł/mkw. Przy inflacji przekraczającej 3% oznacza to spadek ich wartości w ujęciu realnym.