Kredyty hipoteczne: rosnące koszty finansowania w Polsce na tle USA i strefy euro
Średni koszt nowych 30-letnich hipotek w USA zbliżył się już do 7 proc., podczas gdy w Polsce porównywalny poziom pozostaje co najmniej o kilkadziesiąt punktów bazowych niższy. Kierunek zmian jest jednak wspólny i czytelny: finansowanie mieszkań drożeje.
Na polskim rynku hipoteki od dawna należą do relatywnie kosztownych. W zestawieniu choćby ze strefą euro polscy klienci zwykle muszą brać pod uwagę oprocentowanie wyższe o niemal 3 pp. Z informacji Europejskiego Banku Centralnego wynika, że w lipcu średnia dla nowych kredytów mieszkaniowych w strefie euro wyniosła 3,52 proc., podczas gdy w Polsce w analogicznym czasie było to 6,1 proc.
Takie porównania nie są jednak całkiem proste, gdy zejdzie się na poziom poszczególnych państw i konstrukcji hipotek możliwych do bezpośredniego zestawienia z realiami polskiego rynku. Wtedy widać, że np. w Estonii oprocentowanie kredytów z okresowo stałą stopą potrafiło okresowo wyraźnie przewyższać wartości obecne w ofertach polskich banków. Mimo tego, nawet w tak dobranym zestawieniu, kredyty złotowe wypadają kosztowo mało korzystnie.
Na trudności z porównywalnością natrafimy także przy analizie rynku amerykańskiego. Na pierwszy rzut oka można odnieść wrażenie, że w USA hipoteki są dziś droższe niż w Polsce. Według Primary Mortgage Market Survey publikowanego przez Freddie Mac, w połowie września średnia stawka dla 30-letniego kredytu sięgnęła 6,95 proc., a dla 15-letniego stałego okresu – 6,26 proc. To jednocześnie najwyższe poziomy od dwóch lat.
Nowsze wskazania platformy Zillow.com sugerują jeszcze wyższe wartości. Na 21 września przykładowe oferty 30-letniej hipoteki mieściły się w przedziale od 6,75 proc. dla dużych kredytów (tzw. jumbo), przez 7 proc. dla kredytów FHA (dla klientów z niższym scoringiem lub wkładem własnym, gwarantowanych przez Federal Housing Administration), aż do 7,375 proc. w przypadku „typowego” kredytu.
Odczyty z USA znajdują się wyraźnie powyżej ostatniej dostępnej wartości publikowanej przez NBP. Statystyki Narodowego Banku Polski łączą dane dotyczące hipotek ze zmienną stopą oraz z okresowo stałym oprocentowaniem. Wskaźnik od czerwca 2024 r. obniżał się, a od wiosny 2025 r. spadł poniżej poziomu 7 proc.
Z kolei dane Bankier.pl – zbierane dla przykładowego profilu kredytobiorców i modelowego kredytu – pokazują, że we wrześniu 2026 r. średnie oprocentowanie okresowo stałe wyniosło 6,2 proc. To wartości najbliższe porównaniu „jabłek z jabłkami”, bo trzeba pamiętać, że o 15- czy 30-letnich okresach stałego oprocentowania w Polsce klienci nie mają dziś realnie mowy. Najdłuższy dostępny okres „zamrożenia” raty to obecnie 10 lat.
W USA presja na koszty pieniądza pozostaje wysoka. 16 września FOMC podniósł stopy procentowe o 0,25 pp. Jak podkreślano wtedy na łamach Bankier.pl, oznacza to, że podstawowa stopa procentowa w Stanach Zjednoczonych znajduje się wyżej niż w Polsce. Analitycy śledzący amerykański rynek hipotek wskazują, że na szybki spadek stawek raczej nie ma co liczyć: wciąż możliwa jest jeszcze co najmniej jedna podwyżka stóp w tym roku, a obecne uwarunkowania nie dają podstaw do odwrócenia trendu rosnącego ryzyka inflacyjnego.
Równolegle w Polsce ostatnie tygodnie przyniosły regularne korekty w górę w cennikach kredytów hipotecznych z okresowo stałym oprocentowaniem. W części instytucji poziomy zaczynają już ocierać się o 7 proc. Choć podczas ostatniej konferencji prezes NBP zaznaczył, że nie należy oczekiwać szybkiej zmiany stóp procentowych, rynki finansowe wyceniają inny scenariusz. Jak wynika z najnowszej analizy Krzysztofa Kolany, kontrakty FRA sugerują wzrost ceny pieniądza w horyzoncie kolejnych 2-3 kwartałów. Dla kredytobiorców oznacza to perspektywę dalszych, stopniowych podwyżek w ofertach hipotek.
Źródło: Przeczytaj w Pulsie Biznesu Modivo stawia wszystko na jedną kartę i liczy, że przychody wystrzelą. Analitycy przychylni, ale nie jednomyślni