Większa sprzedaż mieszkań nie zmniejsza zapasów deweloperów
Polski rynek mieszkaniowy pokazuje dziś nieoczywisty obraz: banki udzielają więcej kredytów hipotecznych, deweloperzy sprzedają więcej lokali, a ceny pozostają stabilne. Jednym z powodów jest rosnąca liczba mieszkań gotowych, które nadal czekają na nabywców, oraz słabszy popyt ze strony osób kupujących nieruchomości inwestycyjnie. Na perspektywy rynku mogą dodatkowo wpłynąć wyższe stopy procentowe i coraz wolniejszy wzrost wynagrodzeń. Jak przełożą się na sprzedaż mieszkań? Według Otodom Analytics w trzecim kwartale deweloperzy sprzedali na siedmiu największych rynkach mieszkaniowych w Polsce 13 100 lokali, o jedną czwartą więcej niż przed rokiem. Nieruchomościowa firma doradcza JLL podała z kolei, że według jej wyliczeń na największych rynkach — Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź i Katowice — sprzedaż wyniosła łącznie 12 500 mieszkań. Wynik za cały rok może więc sięgnąć 50 000 lokali.
Warto przeczytać również: Przybywa firm pomagających inwestować oszczędności. Jak wybrać tę, której powierzymy pieniądze, i ocenić wiarygodność brokera? Lista kontrolna [POWERED BY SAXO BANK]. Zakup, najem czy leasing? Samochód coraz częściej traktowany jest jako usługa zamiast własności, a klient oczekuje przewidywalnej raty i wygody [POWERED BY BNP PARIBAS]. Sam ZUS nie zapewni wystarczających środków: od czego zacząć inwestowanie i jak uniknąć pięciu błędów początkujących? Wskazówki oparte na 30 latach doświadczeń [POWERED BY UNICREDIT].
Jednocześnie deweloperzy utrzymują wysoką aktywność budowlaną. Z danych JLL wynika, że do sprzedaży wprowadzono 12 800 nowych mieszkań, co oznacza, że zawarte transakcje jedynie zrównoważyły napływ kolejnych lokali. Osoby poszukujące mieszkania wciąż mogą wybierać spośród aż 70 200 ofert. Inny obraz skali podaży przedstawia najnowszy raport Otodom Analytics, opublikowany kilka dni temu, 8 października: pod koniec września deweloperzy na siedmiu największych rynkach mieszkaniowych w Polsce oferowali niemal 59 000 lokali o łącznej wartości 51,6 mld zł.
Liczba ukończonych mieszkań bez nabywcy jest dwa razy większa niż wcześniej. Wśród lokali oferowanych przez deweloperów rośnie udział tych, które nie wymagają już dokończenia budowy, lecz czekają na sprzedaż. Na koniec września gotowe było co czwarte mieszkanie w ofercie, podczas gdy rok wcześniej odsetek ten wynosił 16%. W liczbach bezwzględnych to aż 17 000 lokali, a więc więcej, niż deweloperzy sprzedają przez kwartał. Ponieważ co kwartał do oferty trafia kilkanaście tysięcy kolejnych mieszkań będących w budowie, ograniczenie nagromadzonych zapasów wymagałoby popytu dwa razy większego niż obecnie.
Nadzieje deweloperów na silny impuls ze strony kredytów mogą się nie spełnić. Wprawdzie według danych NBP od stycznia do sierpnia 2026 roku banki w Polsce udzieliły kredytów mieszkaniowych o wartości 75,7 mld zł, niemal o jedną trzecią wyższej niż rok wcześniej, jednak mniej więcej co czwarta umowa dotyczyła refinansowania zaciągniętego wcześniej kredytu o stałym oprocentowaniu. Te środki nie finansowały więc zakupu nowego mieszkania.
Osłabły ponadto oczekiwania na dalszy spadek stóp procentowych. To tańsze finansowanie wspiera sprzedaż mieszkań, a deweloperzy rozpoczynali ostatnio nowe projekty właśnie z myślą o spadku kosztu kredytu. Obecnie sytuacja się zmienia i możliwe są podwyżki stóp procentowych. Banki zaczęły już podnosić oprocentowanie kredytów ze stałą stopą, a zdolność kredytowa klientów zaczęła maleć, choć nadal pozostaje bliska rekordowym poziomom.
Świeże dane Biura Informacji Kredytowej za wrzesień wskazują jednak, że wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe nadal jest stosunkowo wysoka: wzrosła o 17,2% w skali roku. Zainteresowanie finansowaniem zakupu nieruchomości pozostaje zatem duże. Część ekonomistów ocenia, że stopy procentowe mogą nie wzrosnąć do końca roku, co pozwoliłoby utrzymać wysoki popyt na kredyty jeszcze przez kilka miesięcy. Nie zmienia to faktu, że ich oprocentowanie już rośnie, podczas gdy deweloperzy, spodziewając się odwrotnego scenariusza, ponownie zwiększyli liczbę rozpoczynanych inwestycji. Uruchomionych projektów nie da się już zatrzymać — będą realizowane dalej.
Przeczytaj także: Polacy kupują mieszkania, lecz wybór lokali nadal jest duży. Czy ceny zaczną spadać?
Kapitał ulokowany w mieszkaniach, które wciąż nie znalazły kupujących, zmusza deweloperów do ponoszenia kosztów utrzymania inwestycji, obsługi finansowania oraz pozyskiwania klientów. Z tego względu część firm jest gotowa negocjować ceny i proponować rabaty, aby przyspieszyć sprzedaż. Nabywcy zyskują natomiast czas na porównanie ofert i uzgodnienie warunków zakupu, a także możliwość wyboru spośród wielu ukończonych lokali. Nie każde mieszkanie wystawione na sprzedaż jest już gotowe do odbioru, jednak liczba dostępnych ofert obrazuje skalę konkurencji między sprzedającymi. W trzecim kwartale oferta deweloperów zmalała jedynie nieznacznie — o około 1 100 mieszkań.