Dane z rynku deweloperskiego po III kwartale 2026 roku
Materiał opublikowano w Otodom Wiadomości, w działach Blog i Dane, w cyklu „Po prostu o nieruchomościach” 21 października 2026 o 08:20. Przy publikacji widnieje oznaczenie 🔥 324.
Osoby oczekujące po wakacjach słabszej sprzedaży i obniżek cen musiały zmienić ocenę sytuacji. We wrześniu zawarto ponad 5100 umów, a liczba nowych rezerwacji również była wysoka. Rynek mieszkań deweloperskich rozpoczął więc jesień w szybkim tempie. Za większą aktywnością nabywców stoi jednak nie tyle optymizm, ile obawa, że warunki uzyskania kredytu mogą się pogorszyć.
Końcówka kwartału przyniosła najlepszy miesięczny wynik sprzedaży w 2026 roku. We wrześniu na 7 głównych rynkach w Polsce nabywców znalazło ponad 5100 lokali, czyli o 18% więcej niż miesiąc wcześniej i o 17% więcej niż przed rokiem. W całym III kwartale deweloperzy sprzedali łącznie 13 100 mieszkań. Był to rezultat wyższy o 9% od wyniku z II kwartału 2026 roku oraz o 28% od sprzedaży w analogicznym okresie 2025 roku.
O przyczynach wzrostu aktywności po wakacjach i o sprzedaży mieszkań deweloperskich w ostatnich miesiącach mówi Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w Otodom, w najnowszym odcinku podcastu „Po prostu o nieruchomościach”. Pełnej rozmowy można wysłuchać w ramach tego cyklu.
Tegoroczne wakacje nie przyniosły typowego dla rynku przestoju. Przez wiele lat aktywność zakupowa malała w lipcu i sierpniu, by ponownie rosnąć na przełomie września i października. W 2026 roku ożywienie rozpoczęło się wcześniej: już w lipcu sprzedano ok. 4500 lokali, a w sierpniu zawarto ponad 4300 transakcji. Sierpniowa sprzedaż osiągnęła tym samym poziom zwykle notowany we wrześniu, podczas gdy wrześniowy wynik odpowiadał raczej jesiennemu szczytowi. Utrzymanie takiego tempa w IV kwartale mogłoby przynieść następne rekordy. Sprzyjać temu mogą promocje, które deweloperzy uruchamiają pod koniec roku, dążąc do realizacji rocznych planów.
W kontekście interpretacji danych warto sięgnąć także do materiału wyjaśniającego różnicę między średnią ceną mieszkania a medianą oraz to, dlaczego statystyki cenowe mogą prowadzić do mylnych wniosków.
Mimo przewagi sprzedaży nad nową podażą wielkość oferty w III kwartale pozostawała stabilna. We wrześniu sprzedano 5100 mieszkań deweloperskich, a do sprzedaży wprowadzono 4500 nowych lokali. Łączna liczba mieszkań dostępnych na 7 głównych rynkach prawie się jednak nie zmieniła i wynosiła nieco mniej niż 59 000.
Wyjaśnieniem jest przepływ mieszkań między ofertą a pulą rezerwacji. Stale znajduje się w niej od 6500 do 7000 lokali, niewidocznych w oficjalnym zestawieniu wolnych mieszkań — to bufor rzędu 7 tysięcy mieszkań. Rezerwacje nie zawsze kończą się zakupem: część prowadzi do finalizacji transakcji aktem notarialnym, inne wygasają, a lokale ponownie trafiają do sprzedaży. W rezultacie wybór dostępny w praktyce dla klientów zwiększa się z ok. 60 000 do 66 000–67 000 mieszkań.
Do obrazu podaży odnosi się również materiał o tym, czy w Polsce brakuje mieszkań. Zestawia on rosnące zasoby mieszkaniowe ze spadkiem liczby ludności i omawia konsekwencje tego zjawiska dla rynku.
Najbardziej zaskakującym wrześniowym sygnałem był gwałtowny wzrost liczby nowych rezerwacji. W poprzednich miesiącach było ich mniej niż 3000 miesięcznie, natomiast we wrześniu liczba ta zbliżyła się do 3600. To najwyższy miesięczny wynik od stycznia 2024 r. Podobne poziomy obserwowano jedynie wiosną 2023 r., bezpośrednio przed uruchomieniem programu Bezpieczny Kredyt 2%.
Obecne źródła wzrostu są jednak inne niż przed trzema laty. Dane nie wskazują na falę zakupów dokonywanych przez inwestorów lub flipperów z myślą o szybkim zysku. Zmianę widać przede wszystkim w decyzjach klientów indywidualnych, którzy obawiają się pogorszenia warunków zakupu. Nadzieje na rychły spadek stóp procentowych i poprawę zdolności kredytowej osłabły, a ryzyko geopolityczne zwiększa niepewność co do przyszłego kosztu pieniądza. Równocześnie oczekiwane wyraźne obniżki cen mieszkań na rynku pierwotnym nie znalazły potwierdzenia w statystykach.
W tej sytuacji część osób od wielu miesięcy porównujących oferty uznała wrzesień za ostatni bezpieczny moment na zarezerwowanie wybranego mieszkania przed kolejnymi zmianami na rynku. U progu IV kwartału 2026 roku popyt ma zatem wyraźną przewagę, a istotną rolę odgrywają klienci gotowi szybko doprowadzić zakup do końca.