Sygnały z rynku mieszkaniowego: relacja kosztu kredytu do najmu i rentowność projektów deweloperskich
Narodowy Bank Polski w kwartalnym raporcie o rynku nieruchomości wskazał, że w I kw. 2026 r. koszt obsługi kredytu mieszkaniowego zrównał się z kosztem najmu mieszkania. Jednocześnie NBP podał, że szacowana stopa zwrotu z kapitału własnego deweloperów z projektów inwestycyjnych w 7 największych miastach Polski wyniosła ok. 21 proc.
Z danych banku centralnego wynika, że średnie stawki najmu za m kw. mieszkań (bez opłat eksploatacyjnych i kosztów mediów) w I kw. 2026 r. wzrosły nieznacznie kdk w Warszawie, natomiast w niewielkim zakresie obniżyły się w grupie 6 największych miast (6M) oraz 10M. W tym samym okresie – jak podkreślono – koszt obsługi kredytu mieszkaniowego osiągnął poziom porównywalny z kosztem najmu.
NBP poinformował we wtorek również, że na koniec marca 2026 r. liczba jednostek mieszkalnych oferowanych na wynajem przez firmy komercyjne wyniosła ok. 29,9 tys., co oznaczało poziom nieco wyższy rdr. Mimo tego segment ten nadal miał marginalny udział w polskim zasobie mieszkaniowym – około 1 proc.
W raporcie wskazano ponadto, że uśredniony zwrot z inwestycji w mieszkania na wynajem w 7M, przy założeniu finansowania ze środków własnych oraz bez uwzględniania kosztów transakcyjnych, kosztów remontów i potencjalnych zmian wartości lokalu, był nieznacznie wyższy niż oprocentowanie depozytów bankowych. Jednocześnie pozostawał niższy niż zwrot z inwestycji w 10-letnie obligacje skarbowe.
Bank centralny wyliczył także, że szacowana średnia stopa zwrotu z kapitału własnego (ROE) deweloperów mieszkaniowych z projektów inwestycyjnych w 7 największych miastach utrzymała się na poziomie ok. 21 proc. NBP zaznaczył przy tym, że nadal widoczne było zróżnicowanie tej rentowności pomiędzy poszczególnymi rynkami.
Jak napisano w raporcie, na poziom ROE oddziaływały stabilne ceny transakcyjne mieszkań, rosnące koszty po stronie producentów (w tym robocizna, grunty budowlane oraz zwiększające się koszty zarządzania inwestycją w warunkach sprzedaży niższej od oczekiwanej), a także struktura finansowania deweloperów – oparta głównie o środki własne, przedpłaty klientów oraz inne zobowiązania.