Rynek pierwotny na początku 2026 r.: dalsza korekta średnich cen transakcyjnych w największych miastach
Pierwsze miesiące 2026 r. przyniosły kontynuację spadków przeciętnych kwot płaconych za nowe mieszkania w największych ośrodkach miejskich – wynika z danych Narodowego Banku Polskiego. Podczas gdy we Wrocławiu i Krakowie zniżki utrzymują się już trzeci kwartał z rzędu, po trzymiesięcznej przerwie do grupy tej wróciła m.in. Warszawa. fot. ZHMURCHAK / / Shutterstock
W I kw. 2026 r. średnia cena transakcyjna nowych lokali na siedmiu największych rynkach pierwotnych w Polsce ukształtowała się na poziomie 14 245 zł/mkw., co oznacza wynik nieco niższy niż w IV kw. 2025 r. Jednocześnie kupujący płacili średnio o 0,3 proc. mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.
Do grona miast, gdzie przeciętne kwoty widoczne w aktach notarialnych obniżyły się, dołączyła Warszawa: w I kw. 2026 r. deweloperzy uzyskiwali tam średnio 16 475 zł/mkw., czyli o 0,6 proc. mniej niż trzy miesiące wcześniej. Od dłuższego czasu poziomy cen na stołecznym rynku pierwotnym pozostają praktycznie stabilne. W ujęciu rocznym odnotowano wzrost o 0,2 proc., co nominalnie oznacza 38 zł/mkw.
W Krakowie i Wrocławiu średnie ceny transakcyjne spadają nieprzerwanie od trzech kwartałów. W I kw. 2026 r. zniżka wyniosła ok. 1 proc. k/k, natomiast w perspektywie rocznej spadki sięgnęły odpowiednio 1,7 proc. i 2,5 proc.
Średnie ceny transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym w wybranych miastach – I kw. 2026 Miasto Średnia cena [w zł/mkw.] Zmiana k/k [w proc.] Zmiana r/r [w proc.] Białystok 10 650 +0,6 +3,5 Bydgoszcz 11 406 +9,4 +21,5 Gdańsk 14 647 +1,9 +5,4 Gdynia 13 320 -4,1 +3,2 Katowice 12 031 +1,5 +0,3 Kielce 10 539 +4,2 +4,6 Kraków 15 384 -1,3 -1,7 Lublin 10 987 -2,0 -0,1 Łódź 9 758 +0,5 -0,2 Olsztyn 10 304 -0,7 +7,9 Opole 11 108 +3,1 -0,9 Poznań 12 627 +1,7 +2,1 Rzeszów 10 378 +3,5 +3,7 Szczecin 11 575 -1,3 -4,0 Warszawa 16 475 -0,6 +0,2 Wrocław 13 903 -1,1 -2,5 Zielona Góra 9 504 +5,8 0,0 Źródło: Narodowy Bank Polski
Patrząc rok do roku (względem I kw. 2025 r.), niższe kwoty za mieszkania od deweloperów odnotowano również w Łodzi (-0,2 proc. r/r), Lublinie (-0,1 proc. r/r) oraz Opolu (-0,9 proc. r/r), a najbardziej w Szczecinie, gdzie spadek był wyraźniejszy i sięgnął 4 proc. W stolicy woj. zachodniopomorskiego przeciętna stawka okazała się także niższa niż dwa lata wcześniej.
Nie wszystkie rynki weszły jednak w fazę zniżek – w części miast początek 2026 r. wciąż oznaczał wzrosty cen nowych mieszkań. W grupie siedmiu największych rynków pierwotnych najmocniej, bo o blisko 2 proc. k/k, wzrosła w I kw. 2026 r. średnia cena transakcyjna w Gdańsku. Wśród pozostałych miast wojewódzkich szczególnie wyróżniły się Bydgoszcz i Zielona Góra, gdzie przeciętne kwoty płacone za mieszkania były wyższe odpowiednio o 9,4 proc. i 5,8 proc. niż pod koniec 2025 r.
W ujęciu rocznym – poza Bydgoszczą i Zieloną Górą, gdzie w aktach notarialnych wzrosty przekroczyły przeciętnie 20 proc. r/r – dynamika cen mieściła się w przedziale od niespełna 0,5 proc. (Warszawa i Katowice) do 8 proc. w Olsztynie.
Warto jednocześnie przypomnieć, że mimo ostatniego osłabienia wzrostów, przerywanego niewielkimi, lokalnymi spadkami, nowe mieszkania są dziś wyraźnie droższe niż trzy lata temu – przed erą „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”. W okresie trzech lat wzrost średnich cen transakcyjnych w aktach notarialnych zazwyczaj przekraczał 20 proc.
Najsilniejsze podwyżki – powyżej 33 proc. – zanotowano w Krakowie, Gdańsku i Bydgoszczy. Nominalnie w stolicy woj. małopolskiego oraz pomorskiego przeciętne stawki wzrosły odpowiednio o ok. 3900 i 3700 zł/mkw. Na tle miast wojewódzkich wyjątkiem pozostaje Szczecin, gdzie wobec I kw. 2023 r. średnia cena transakcyjna jest „jedynie” o 5,5 proc. wyższa. MKZ Źródło: