Wkład własny w kredycie hipotecznym: standardowe 20 proc. czy mniej?
Osoby planujące kredyt hipoteczny często rozważają, czy przeznaczyć większą część oszczędności na zakup nieruchomości, czy raczej oprzeć się w większym stopniu na finansowaniu bankowym. W praktyce decyzja o wysokości wkładu własnego bywa determinowana zdolnością kredytową albo poziomem zgromadzonych środków, jednak w wielu przypadkach kredytobiorcy dysponują pewnym marginesem wyboru: mogą zwiększyć wkład własny lub podnieść kwotę kredytu i ograniczyć własny udział do minimum.
Wkład własny oznacza część ceny nieruchomości (szerzej: wartości inwestycji, np. przy budowie domu), którą finansujemy samodzielnie. Między wkładem własnym a kwotą kredytu występuje bezpośrednia zależność — wyższy wkład własny przekłada się na niższe finansowanie z banku. Dla przykładu, przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego za 600 tys. zł: przy wkładzie własnym 20 proc. należy wnieść 120 tys. zł, a kredyt wyniesie 480 tys. zł; przy wkładzie własnym 10 proc. kupujący wykłada 60 tys. zł, natomiast kwota kredytu rośnie do 540 tys. zł.
Dla banków wkład własny jest warunkiem podstawowym, wynikającym z podejścia nadzoru finansowego do ograniczania ryzyka po stronie kredytodawców. Standardowy minimalny poziom wkładu własnego to 20 proc. wartości inwestycji, przy czym możliwe jest zejście do 10 proc. pod warunkiem zastosowania przez bank dodatkowego zabezpieczenia. Oznacza to, że obecnie kredyt nie może pokryć całej kwoty potrzebnej do zakupu lub budowy nieruchomości. Wyjątkiem pozostaje gwarancja wkładu własnego, dostępna jedynie w określonych wariantach w ramach rodzinnego kredytu mieszkaniowego.
Przy kalkulowaniu, ile środków przeznaczyć na wkład własny, trzeba brać pod uwagę, że nie wszystkie banki udzielą finansowania przekraczającego 80 proc. wartości nieruchomości. Skutkiem wyboru minimalnego wkładu jest więc zawężenie liczby ofert, które można realnie porównać. Kredyty z wkładem własnym poniżej 20 proc. oferują: Alior Bank, Bank BPS, Bank Ochrony Środowiska, Bank Pekao, Credit Agricole, Erste Bank Polska, mBank, PKO Bank Polski oraz VeloBank. Z kolei wkład własny na poziomie co najmniej 20 proc. jest wymagany w: BNP Paribas Bank, Bank Millennium, ING Bank Śląski oraz UniCredit.
W politykach cenowych banki powszechnie posługują się skrótem LTV (ang. loan to value), czyli relacją kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia (najczęściej wartości kredytowanej nieruchomości). W praktyce wskaźnik ten jest zwykle odwrotnością udziału wkładu własnego — kredyt przy 20-procentowym wkładzie oznacza LTV równe 80 proc. W wielu instytucjach niższy wkład własny wiąże się z wyższym oprocentowaniem, które spada wraz ze wzrostem udziału własnego klienta. Zdarza się, że banki stosują kilka progów (np. osobne stawki dla LTV do 30, 50, 80, 90 proc.), ale niemal zawsze widać wyraźną granicę pomiędzy wkładem standardowym (20 proc.) a niskim. Przejście na wariant z niższym wkładem oznacza zwykle wzrost oprocentowania (lub marży) o ok. 0,2-0,4 pp.
Wybór niższego wkładu własnego to scenariusz podwójnie kosztowny: rośnie zarówno kwota kredytu, jak i oprocentowanie, co przekłada się na wyższą ratę oraz większą sumę odsetek w całym okresie spłaty. Ilustruje to prosty przykład — w banku X przy 25-letnim kredycie na mieszkanie warte 600 tys. zł: przy wkładzie własnym 10 proc. kredyt wynosi 540 tys. zł, oprocentowanie 5,94 proc., a rata równa 3459 zł; przy wkładzie własnym 20 proc. kredyt to 480 tys. zł, oprocentowanie 5,74 proc., a rata równa 3016 zł. Różnica jest istotna: 20-procentowy wkład własny obniża miesięczne obciążenie o 440 zł. Nawet jeśli w danym banku wyższe oprocentowanie dla niskiego wkładu obowiązuje tylko do czasu, gdy relacja pozostałego zadłużenia do wartości nieruchomości przekracza 80 proc., późniejsza rata i tak pozostanie wyższa — wynika to z większej kwoty zaciągniętego długu.
Przy założeniu, że oprocentowanie nie zmieni się przez cały okres spłaty, można też porównać łączny koszt finansowania. Dla wkładu własnego 10 proc. wynosi on 497 tys. zł (łączna suma odsetek w ratach), natomiast przy wkładzie własnym 20 proc. jest to 425 tys. zł. Choć czysta kalkulacja finansowa częściej przemawia za wyższym wkładem własnym, trzeba jednocześnie dopisać trzy ważne zastrzeżenia. Niski wkład własny – co warto wziąć pod uwagę Po pierwsze, zaciągnięcie kredytu „na maksa” może mieć sens strategic