Umowa przedwstępna sprzedaży – co powinna zawierać i jak chroni obie strony

Umowa przedwstępna sprzedaży to dokument, który określa warunki przyszłego przeniesienia własności i zabezpiecza obie strony na wypadek opóźnień lub odmowy zawarcia umowy przyrzeczonej. Powinna wskazywać strony, dokładnie opisaną nieruchomość, cenę, termin i sposób zawarcia aktu notarialnego oraz zasady płatności, w tym rozliczenie zadatku albo zaliczki. Chroni kupującego i sprzedającego przez precyzyjne ustalenie dokumentów, wydania nieruchomości, wyposażenia oraz procedury przy kredycie i hipotece. Gdy ma formę aktu notarialnego, może umożliwiać dochodzenie zawarcia umowy sprzedaży przed sądem.

Umowa przedwstępna – jak spokojnie przygotować sprzedaż nieruchomości?

Umowa przedwstępna ustala warunki przyszłej sprzedaży, zanim kupujący i sprzedający podpiszą akt przenoszący własność. W DEVELOPERGO pomaga ona uporządkować ustalenia dotyczące mieszkań, domów i działek w Białymstoku oraz okolicach, tak aby obie strony wiedziały, do czego się zobowiązują.

To ważny moment transakcji. Kupujący może potrzebować czasu na uzyskanie kredytu, a sprzedający na skompletowanie dokumentów lub uregulowanie wpisów w księdze wieczystej. Dobrze przygotowany dokument określa, co ma się wydarzyć w tym czasie i jak postąpić, jeśli pojawią się przeszkody.

Z mojego doświadczenia wynika, że najwięcej nieporozumień bierze się z ustaleń, które dla każdej strony znaczą coś innego. „Mieszkanie zostanie opróżnione” brzmi jasno, dopóki nie pojawi się pytanie o piwnicę, wyposażenie kuchni czy termin przekazania kluczy.

Dlatego przed podpisaniem nie wystarczy uzgodnić ceny. Trzeba też sprawdzić stan prawny nieruchomości, ustalić sposób zapłaty i opisać warunki zawarcia umowy sprzedaży. Wtedy dokument rzeczywiście pomaga przejść do aktu notarialnego, zamiast stawać się źródłem sporu.

Co powinno znaleźć się w dokumencie?

Dokument powinien jednoznacznie wskazywać strony, nieruchomość, uzgodnioną cenę oraz zobowiązanie do zawarcia umowy sprzedaży. Potrzebne są również ustalenia dotyczące zapłaty i finalizacji transakcji. Im dokładniejszy opis tych spraw, tym mniej miejsca na odmienne interpretacje.

Przy mieszkaniu trzeba zweryfikować między innymi księgę wieczystą, tytuł własności oraz to, czy sprzedaż obejmuje pomieszczenia przynależne lub inne prawa. Przy domu i działce istotne bywają także dostęp do drogi, służebności oraz zgodność dokumentów ze stanem faktycznym.

W praktyce wygląda to tak, że strony powinny uzgodnić nie tylko termin podpisania aktu notarialnego, lecz także sposób ustalenia wizyty u notariusza. Warto zapisać, jakie dokumenty dostarczy sprzedający i co ma nastąpić, jeśli ich uzyskanie się opóźni.

Osobnej uwagi wymaga wydanie nieruchomości. Dokument może określać, kiedy kupujący otrzyma klucze, w jakim stanie lokal ma zostać przekazany oraz które elementy wyposażenia pozostają. Przy sprzedaży domu dobrze opisać również budynki gospodarcze i rzeczy znajdujące się na posesji.

Nie kopiowałabym bez sprawdzenia wzoru znalezionego w internecie. Umowa dotycząca mieszkania kupowanego na kredyt wymaga innych ustaleń niż sprzedaż działki z nieuregulowanym dostępem do drogi. Treść powinna odpowiadać konkretnej nieruchomości i sytuacji obu stron.

Kiedy umowa przedwstępna wymaga notariusza?

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego, aby strony mogły ustalić przyszłą transakcję. Forma ma jednak znaczenie dla zakresu ochrony, gdy jedna ze stron później odmówi podpisania umowy sprzedaży.

Jeżeli dokument sporządzono w formie aktu notarialnego i spełnia on wymagania dotyczące przyszłej sprzedaży, strona uprawniona może dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. Przy umowie bez tej formy zasadniczo pozostaje roszczenie odszkodowawcze w granicach przewidzianych przepisami i ustaleniami stron.

Forma notarialna może więc mieć szczególne znaczenie wtedy, gdy strony chcą silniej zabezpieczyć możliwość doprowadzenia transakcji do końca. Z drugiej strony sam akt nie zastąpi sprawdzenia księgi wieczystej ani rozsądnego opisania warunków zapłaty.

Przed wyborem formy dobrze omówić z notariuszem lub prawnikiem okoliczności konkretnej sprawy. Dotyczy to zwłaszcza nieruchomości obciążonych hipoteką, sprzedaży po spadku albo sytuacji, w której prawo do nieruchomości przysługuje kilku osobom.

Nie należy też mylić umowy przedwstępnej z umową przenoszącą własność. Podpisanie dokumentu przedwstępnego nie czyni kupującego właścicielem. W przypadku sprzedaży nieruchomości własność przechodzi na podstawie właściwej umowy zawartej u notariusza.

Zadatek czy zaliczka – co lepiej zabezpiecza transakcję?

Zadatek i zaliczka to różne rozwiązania, choć oba mogą polegać na przekazaniu pieniędzy przed zawarciem umowy sprzedaży. Zadatek może wywoływać szczególne skutki, gdy jedna ze stron nie wykona umowy; zaliczka co do zasady podlega rozliczeniu lub zwrotowi.

Jeżeli strony nie ustalą inaczej, sprzedający może zatrzymać zadatek, gdy do niewykonania umowy dojdzie z przyczyn leżących po stronie kupującego. Gdy odpowiada za to sprzedający, kupujący może żądać sumy dwukrotnie wyższej od wpłaconego zadatku.

To jednak nie oznacza, że zadatek rozwiązuje każdy problem. Jeżeli umowa zostaje rozwiązana albo nie dochodzi do jej wykonania z przyczyn, za które żadna ze stron nie odpowiada, zastosowanie mają inne zasady rozliczenia. Znaczenie mają też postanowienia podpisanego dokumentu.

Dlatego trzeba wyraźnie nazwać przekazywaną kwotę i opisać sposób jej zaliczenia na poczet ceny. Równie ważne jest ustalenie, co stanie się z pieniędzmi w sytuacjach możliwych do przewidzenia, na przykład przy odmowie finansowania przez bank.

Szczerze mówiąc, pytanie „zadatek czy zaliczka?” najlepiej zadać przed przekazaniem pieniędzy. Wtedy można świadomie ustalić zasady, zamiast później spierać się o to, co oznaczał przelew i czy powstało prawo do zatrzymania wpłaty.

Jak zabezpieczyć zakup przy kredycie i obciążeniach?

Przy zakupie na kredyt należy ustalić, co się stanie, jeśli bank odmówi finansowania. Przy nieruchomości obciążonej trzeba opisać sposób spłaty zobowiązania i doprowadzenia do wykreślenia obciążenia. Takie ustalenia chronią obie strony przed niejasnością na etapie finalizacji.

Kupujący powinien wiedzieć, jakie działania ma podjąć, aby ubiegać się o kredyt, oraz jak udokumentować decyzję banku. Sprzedający potrzebuje z kolei pewności, że oczekiwanie na finansowanie ma określone zasady, a nie zależy wyłącznie od deklaracji drugiej strony.

Jeżeli w księdze wieczystej widnieje hipoteka, nie oznacza to automatycznie, że sprzedaż jest niemożliwa. Trzeba jednak uzgodnić z bankiem sprzedającego warunki spłaty oraz dokument potrzebny do wykreślenia hipoteki, a następnie odpowiednio ułożyć przepływ pieniędzy.

W Białymstoku spotykam też transakcje, w których przed sprzedażą trzeba uporządkować sprawy spadkowe lub potwierdzić, kto może podpisać dokumenty. Lepiej wyjaśnić to przed przyjęciem zobowiązań niż liczyć, że wszystkie formalności uda się załatwić tuż przed wizytą u notariusza.

Dobra umowa przedwstępna nie usuwa każdego ryzyka, ale pozwala nazwać je wcześniej i ustalić plan działania. Jeśli przygotowujesz sprzedaż lub zakup w Białymstoku i okolicach, Ekspert ds. nieruchomości Agnieszka Siekanowska może pomóc sprawdzić dokumenty i skoordynować kolejne etapy transakcji.

Przeczytaj także: Jakie dokumenty do sprzedaży nieruchomości musisz zebrać przed podpisaniem umowy

Najczęściej zadawane pytania